Ev satın almak için doğru zaman mı?

Ev satın almak için birikim yapan birçok kişinin kafasındaki soru böyle bir yatırım için finansal açıdan en doğru zamanın gelip gelmediğidir. Büyük fedakarlıklarla yapılan birikimlerin gayrimenkul yatırımı yaparken doğru değerlendirilmesi doğal olarak her birey için önem arz eder. Ülkemizde gayrimenkul aynı zamanda bir yatırım aracı olarak görüldüğünden her dönemde talep görüyor.

Ancak son zamanlarda konut fiyatlarının ulaştığı seviyeler ev sahibi olmak isteyenleri kara kara düşündürmeye başladı. Bununla birlikte konut fiyatlarında son bir buçuk yılda yaşanan artışın gelecek sene de hızlanarak süreceği konuşuluyor. T.C. Merkez Bankası tarafından açıklanan Eylül ayı konut fiyat endeksi bir önceki yılın Eylül ayına göre yüzde 35,5 oranında artış sergiledi. Ancak Ekim ve Kasım aylarında döviz kurlarındaki artışın yüzde 50’yi bulması ve bunun maliyetlere etkisi nedeniyle gelecek yıl konut fiyatlarındaki artışın daha da yukarı seviyelerde olabileceği öngörülüyor.

Hükümetin ekonomi politikasında değişime gitmesiyle T.C. Merkez Bankası son üç ayda politika faizinde toplam 400 baz puan indirime gitti. İlk başta sınırlı bir etki yaratan faiz indirimlerinden sonra bu politikada ısrarlı olunacağının işaretlerinin verilmesiyle birlikte Kasım ayında TL’nin değeri tarihin en düşük seviyelerine indi. Döviz kurları rekor üstüne rekor kırdı. Yalnızca Kasım ayında Türk Lirası ABD Doları karşısında yüzde 39 değer kaybetti. Bu durum konut sektöründeki maliyetler üzerinde de büyük baskı yarattı. İthalata dayalı malzeme tedariğinde sıkıntılar yaşanırken birçok firma belirsizlik nedeniyle döviz kurlarındaki oynaklık sona erene kadar yeni yatırım planlarını askıya aldı. Diğer taraftan bu Merkez Bankası’nın faiz indirimlerinin hemen akabinde kamu bankaları da eş güdümlü olarak konut kredisi faiz oranlarını indirdiler. Bunların yapılma ve duyurulma şeklinden konut satışlarının teşvik edilmesine yönelik bir çaba olduğu anlaşılıyor. Hatta ve hatta döviz tevdiat hesaplarındaki mevduatın bir kısmının gayrimenkul yatırımına yönlendirilmesi hedeflenmiş gibi görünüyor. Ancak gelinen noktada TL’deki büyük değer kaybı nedeniyle inşaat maliyetlerinin ciddi şekilde artmasıyla konut fiyatları aldı başını gitti. Sağlıklı fiyatlama yapamadıkları için bazı firmalar satış ilanlarını kaldırdılar. TUİK’in açıkladığı Ekim ayı inşaat maliyet endeksi yıllık yüzde 41,93 artış gösterirken inşaat malzeme endeksi yüzde 50,47 artış kaydetti. İstanbul satılık daire fiyatları son bir yılda 35,7 oranında artış gösterdi. Kasım ayında yaşanan kur şokunun etkisini ise önümüzdeki süreçte göreceğiz.

Şu durumda gelinen noktada dahi konut fiyatlarında gelecek sene yaşanacak fiyat artışları göz önünde bulundurulduğunda ev sahibi olmak için uygun zaman olabilir. Bütün olumsuzluklara rağmen üst düzeydeki söylemler ışığında analistler Aralık ayında da Merkez Bankası’ndan bir faiz indirim kararı gelmesini bekliyorlar. Piyasadaki fiyatlamalar da bu doğrultuda oluşuyor. Döviz kurlarında tırmanışın devam etmesi bunun göstergesi. Ancak bu durumun uzun soluklu devam etmesi mümkün görünmüyor. Bu ay da bir indirim gelse bile gelecek yılın ilk çeyreğinde faizlerde çok sert artışların yapılması kaçınılmaz. Dolayısıyla konut kredisi ile ev alma planları yapanlar için içerisinde bulunduğumuz kısa süreç bunun için bir fırsat olabilir. Kredi faizlerinin reel politikalarla yeniden bu seviyelere gelmesi uzun yıllar alabilir. 2021 yılı yeni konut satışları son on yılın en düşük seviyesine gerilemiş durumda

Türkiye yıllık konut satış adetleri

Peki piyasalardaki çalkantı ve ekonomideki belirsizlik sürerken uygun fiyata ev satın almak mümkün mü? Hayalinizdeki evi bulduğunuzu düşünüyorsunuz ve doğru fiyata satın almak istiyorsunuz. Şu dönemde ev satın almayı düşünenler için bazı tavsiyelerimiz olabilir. Satın almak istediğiniz evin değerini ya da sahip olduğunuz evin değerini öğrenebilirsiniz. Emlak değeri öğrenmek için birçok farklı yöntem bulunmaktadır. Bir yerin emlak değerini öğrenmek, detaylı ve uzun bir süreçtir. Bu süreç içerisinde hesaplamadığınız noktalar ya da yanlış değerlendirdiğiniz veriler, yaptığınız emlak değeri hesabını yanlış çıkarabilir. Bu yüzden birden fazla değerlendirme sistemi ile bu hesabı yapmanız, hesabınızın doğruluğu açısından önemlidir. En çok yatırım yapılan gayrimenkul türü olan evler için hesaplama yöntemlerini inceleyelim.

Evin gerçek değeri nasıl hesaplanır?

Elinizde mevcut bulunan bilgiler, yaptığınız hesaplar için yeterli sonuçları sunmuyor ise yaptığınız araştırmanın kapsamını genişletmeniz doğru bir yol olacaktır. Bir ev satın alırken, emlak değeri hesaplaması yapmak için kullanılan temel bilgilerden birisi konumdur. Örneğin, Ankara satılık daire seçeneklerini belirlediğiniz kriterlere göre filtreleme yaparak daraltabilir ve en uygun fiyatlı alternatifleri kolayca bulabilirsiniz. Yapacağınız yatırım için, konumu birçok farklı açıdan değerlendirebilir ve yatırımınız için bir fiyat biçebilirsiniz. Satın almayı düşündüğünüz konut çevresinde hastane, okul, alışveriş merkezi, sosyal tesisler, yeşil alanlar gibi yaşam alanlarının bulunduğu merkezi bir bölgede ise bunlar değerini arttıran unsurlardır. Aynı zamanda iş merkezlerine, ulaşım akslarına yakınlığı gibi hususlar da konumunu değerlendirme açısından önemlidir.

Gayrimenkul değerini hesaplarken bina yapım yılı, bina altyapı durumu, geçmişten günümüze kullanım durumu, kat konumu gibi birçok farklı noktayı göz önünde bulundurmanız gerekebilir. Satın almayı düşündüğünüz evin değerini hesaplarken kullanabileceğiniz bazı yöntemler mevcut:

1.Aylık kira geliri ile konut değerini hesaplamak

Satın almak istediğiniz evin içerisinde bir kiracı oturuyorsa, kiracının ödediği ücret üzerinden evinizin amortisman süresini hesaplayabilirsiniz. Türkiye’de amortisman süreleri bölgeye ve şehre göre 16 ile 34 yıl arasında değişebilmektedir. Evinizin değerini, evinizin aylık kira gelirine böldüğünüz takdirde kaç ay içerisinde evinizin, amortisman süresini tamamlayacağını görebilirsiniz. Evin kira gelirinin yıllık olarak TÜFE oranlarında artış kaydedeceğini varsayarsak hesapladığınız süre sonunda yatırımınızın karşılığını alacağınızı kabul edebiliriz.

Bu noktada evin durumuna göre, gelecek yıllar içerisinde eve yapmanız gereken bakımları, ödemeniz gerekecek vergileri ve evinizin boş kalacağı zaman dilimlerini hesaba katmak oldukça önemlidir. Satın almayı düşündüğünüz evin bulunduğu yerin amortisman sürelerini internetteki çeşitli emlak endeksi verisi sunan sitelerden araştırabilirsiniz.

2.Aynı konumda bulunan benzer özelliklere sahip evlerin fiyatlarını araştırmak

Satın almayı düşündüğünüz ev ile aynı lokasyonda bulunan evlerin piyasadaki satış bedellerini araştırarak bir kıyaslama yapabilirsiniz. Fiyat karşılaştırması yapılan evlerin net/brüt alan, bina yaşı, iç ve dış özellikler açısından yakın seviyede olmasına özen gösterilmelidir. İnternet üzerinden hizmet veren emlak arama motoru gibi araçlar işinizi büyük ölçüde kolaylaştırırlar. Çok sayıda emlak ilan sitesini tek tek dolaşmak yerine internette yer alan tüm ilanları toplayarak tek adreste dilediğiniz kriterlere göre sorgulama yapabilmenize olanak veren bu platformlar zaman kazanmanızı sağlar. Ayrıca bölgedeki emlak ofislerinden yakın çevredeki satılık daireler için fiyat almak da faydalı olacaktır.

3.Gayrimenkul değerleme hizmeti almak

Aradığınız evi bulduğunuzu düşünüyorsanız ve satın alma aşamasına geldiyseniz göz ardı ettiğiniz bir nokta olmadığından emin olmak için gayrimenkul değerleme hizmeti almayı düşünmelisiniz. Konut kredisi ile ev almayı planlıyorsanız banka zaten standart bir prosedür olarak gayrimenkul için ekspertiz raporu hazırlatacaktır. Ancak evinizi peşin para ile satın alacak olsanız dahi gayrimenkul ekspertiz hizmeti almanın faydasını görürsünüz. Ekspertiz raporu sayesinde bulunduğu parselin imar durumu, binanın ruhsatı ve dairenin iskan durumu ile ilgili her türlü detaya ulaşmanız kolaylaşır. Konutun tapudaki durumunu, şerh, ipotek, vb. işlemlerin olup olmadığını ekspertiz raporu sayesinde gözden kaçırmazsınız.

Piyasadaki en güncel kiralık ve satılık daire ilanlarının hepsi emlak arama motoru Flatfy ile tek adreste! Flatfy, 1.000’den fazla sitede yayınlanan emlak ilanlarının tamamını bünyesinde toplayarak tek bir sayfada dilediğiniz kriterlere göre arama yapabilmenize, uygun fiyatlı satılık daireler gibi seçeneklere anında ulaşabilmenize ya da sahibinden satılık daire gibi filtrelemeleri kolayca yapabilmenize olanak sağlıyor. Bu sayede hayalinizdeki evi bulmak çok daha kolay hâle geliyor.

0
0
0
0
0
0
Yazıyı emoji ile değerlendir..

Yorumlar

    Bu yazıya henüz yorum yapılmamış. İlk yorumu yapan siz olun!
Yorum Yaz

Spam kodu:

Kapatmak için ESC tuşuna basın